Меняем форму имущества или как осуществить перевод сельхозназначения в другую категорию? О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов Перевод земель сх назначения.

Любой участок земли имеет определённую категорию. Нецелевое пользование наделом является действием, противоречащим закону. Собственник обязан эксплуатировать территорию только в рамках её юридического статуса. В этой связи возникает вопрос « что делать владельцу в случае необходимости осуществления конкретных работ на сельскохозяйственном участке»? Ответ один: изменить вид разрешённого использования.

Порядок смены статуса УЗ

Для чего нужен перевод из с/х назначения в другую категорию?

Земли подразделяются на несколько групп: сельхозназначения, запаса, населённых пунктов и т.д. Такая классификация необходима для защиты территорий от неправомерного использования.

Изменение разрешённого пользования земельного надела может понадобится в ряде случаев:

• Возведение жилых домов и зданий;
• Строительство дороги;
• Постройка многоквартирного дома с целью ведения подсобных работ;
• Корректировка площади;
• Стройка торгового центра;
• Организация заповедной зоны.

ВАЖНО! Если не перевести землю в нужную категорию, на собственника налагается административный штраф в размере от 3 до 20 тысяч рублей.

Чем регламентируется смена назначения?

Земельным кодексом РФ установлены категории земель. Смена целевого назначения участка регламентирована ЗК РФ и ФЗ № 172 от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В законе расписан процесс, условия и сроки рассмотрения дела о смене целевого предназначения, возможные причины отказа и порядок обжалования вынесенного решения.

Условия перевода земельного участка

В федеральном законе № 172 указаны условия, при которых допускается смена целевого предназначения сельскохозяйственных угодий. Преобразование возможно в случаях:

• Организации заповедников;
• Проведения консервации земли;
• Добычи полезных ископаемых;
• Прокладки линий электропередач;
• Строительства объектов производства;
• Объединения непригодных земель с водным или лесным фондом.

ВНИМАНИЕ! Запрещён перевод угодий с/х назначения, если его кадастровая стоимость на 50% выше, чем у земель, расположенных в городском округе или поселении муниципалитета.

Закон также не допускает смену целевого предназначения сельскохозяйственной земли, если на ней осуществляется производство особо ценной сельхозпродукции.

Порядок действий

Изменение сельскохозяйственного назначения ЗУ совершают поэтапно:

• Составляют ходатайство;
• Оформляют перечень необходимой документации;
• Обращаются с заявлением и пакетом бумаг в соответствующий государственный орган.

Для начала необходимо подготовить письменное ходатайство в орган госвласти, в чьей компетенции находится решение вопросов о переводе земель в другую категорию. Например, в городскую или поселковую администрацию.

В заявлении обязательно указывают:

К ходатайству прикладывают перечень документов, речь о которых пойдёт позже.

Прошение в местный орган власти направляют лично. А документы можно послать почтой заказным письмом, поставив свою подпись.

По итогам рассмотрения заявления исполнительные органы выносят решение об удовлетворении требования землевладельца или отказывают в нём.

Если исход дела положительный, компетентные органы составляют акт, в котором содержится аргументация принятого решения, границы УЗ, его площадь и кадастровый номер.

Сроки и стоимость

Срок вынесения решения зависит от места рассмотрения заявления. При его подаче в правительственные органы срок принятия решения составит 3 месяца. При направлении ходатайства в местную администрацию на рассмотрение вопроса закон отводит 2 месяца со дня сдачи документации.

ВАЖНО! Со дня принятия решения по делу постановление направляют заявителю в течение 14 дней.

При удовлетворении прошения собственник земельного участка обязан оплатить расходы по внесению изменений в документы и кадастровую базу. Заявитель оплачивает и иные издержки, связанные со сменой целевого назначения земли.

ВНИМАНИЕ! В 2018 году стоимость перевода земельных участков в другую категорию составляет от 9 до 12 тысяч рублей за сотку.

Возможный отказ в изменении

Исполнительные органы власти вправе оказать в преобразовании сельскохозяйственного участка в другую категорию, если требования по составлению заявления не соблюдены или с документами обратилось лицо, которое не имеет на это право согласно закону.

Иные причины отказа:

• Отрицательное заключение экологической экспертизы;
• Несоответствие перевода с/х надела в другой статус действующему законодательству;
• Расхождение целевого назначения УЗ с документацией по землеустройству и проектированию территорий.

При несогласии заявителя с принятым решением он имеет право его опротестовать в течение 3 месяцев со дня получения.

Особенности перевода

В промышленную категорию

Согласно закону, с/х земли можно перевести в промышленные, если нет других вариантов размещения промышленных объектов и если кадастровая стоимость надела не выше средних значений по району.

Когда участок соответствует заявленным требованиям, обращаются в местную администрацию с заявлением и перечнем необходимой документации.

В дачное строительство

В ходе преобразований сельскохозяйственным угодьям присваивают категории для строительства дачных домов с правом регистрации или без возможностей регистрации постройки.

В правоустанавливающей и кадастровой документации обозначают целевые характеристики УЗ.

Если участок записан, как садовый, необходимо провести его преобразование в дачный. Для этого обращаются с ходатайством в территориальный орган местного самоуправления с комплектом документов.

ВАЖНО! Для изменения целевого назначения особо плодородных земель нужно провести экологическую экспертизу.

Обязательным условием для преобразования сельскохозяйственного угодья под дачное строительство является получение разрешения собственника участка.

Необходимые документы

К ходатайству о переводе сельскохозяйственного участка заявителю необходимо приложить следующий набор документов:

• Копию паспорта для физического лица.
• Выдержку из Росреестра индивидуальных предпринимателей для юридического лица.
• Документы на владение земельным участком.
• Заключение экологической экспертизы при её назначении.
• Согласование с исполнительным органом.
• Выписку из земельного кадастра со сведениями об участке земли.
• и местонахождения территории с обозначением адреса.

Заявление будет рассмотрено при указании веских оснований для преобразования земли.

Таким образом, российское законодательство разрешает перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Прошение рассматривается в течение 2-3 месяцев. Оформление преобразованного УЗ заключается во внесении его в единый кадастровый реестр земельных участков. Переоформление осуществляется за счёт средств инициатора.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию регулируется ЗК РФ и ФЗ № 172 от 2004 г. Для осуществления подобной процедуры необходимо подать ходатайство – в органы исполнительной власти или муниципалитеты, которые уполномочены принимать такие решения.

Особенности ходатайства о переоформлении аграрных территорий устанавливается региональными органами власти, за исключением участков, которые включены в собственность РФ.

Структура заявления о переводе участков сельскохозяйственного назначения

В ФЗ № 172 – ст. 2, установлено, что в ходатайстве, посредством которого осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения, надо обозначить:

• категорию участка, в которую нужно перевести сельхозугодия;
• правоустанавливающие документы – договор, свидетельство о собственности.

В 2016 году требуется обосновать причину переоформления категории участка – например, для строительных или промышленных нужд.

Необходимые документы

Перевод земель сельскохозяйственного назначения выполняется после предоставления следующих документов:

1. Выписки из ГКН. Можно предоставить кадастровый паспорт.
2. Копии паспорта (для граждан).
3. Выписки из ЕГРИП (для ИП) или документа из ЕГРЮЛ (для юрлиц).

Необходимо получить согласие собственника земельного участка на перевод категории, за исключением случаев, когда сельхозугодия обременены сервитутом. Для перевода земель также может потребоваться государственная экологическая экспертиза (если переводу подлежат ценные наделы).

Копия паспорта заявителя и согласие собственника участка на переоформление земли в иную категорию должны быть предоставлены в госорганы или муниципалитет лично. Остальные документы могут быть получены специалистами по запросу.

В 2016 году государственные органы власти или муниципалитеты сами могут инициировать процедуру переоформления земли сельхозназначения в участки другой категории, если такие земли не изымаются у владельцев, и на их участках создаются специально охраняемые природные зоны, или необходимо зафиксировать (изменить) черту населенных пунктов.

Особенности принятия решения

Возможно непринятие ходатайства к рассмотрению – если подан неполный пакет документов или их содержание является недостоверным, или когда с просьбой обратилось ненадлежащее лицо. Тогда документ возвращается заявителю в течение месяца после обращения, с указанием причины не рассмотрения.

Акт о положительном решении или об отказе должен быть вынесен в течение 2-х месяцев после обращения. Ответ на ходатайство должен быть отослан заявителю не позднее 14 дней после принятия государственными или муниципальными властями решения.

Основанием отказа выступает запрет на подобные процедуры, и если требуемое целевое использование нарушит структуру территориального планирования.

Разрешение выдается в исключительных случаях, связанных с:

• процедурой консервации земли;
• созданием природоохранных, историко-культурных комплексов и территорий ценного назначения;
• фиксацией и изменением границ населенных пунктов;
• расположением объектов социальной, транспортной инфраструктуры.

Разрешение может быть получено, если необходима добыча полезных ископаемых и утвержден план рекультивации территории. Переоформление сельхозугодий в другую категорию возможно тогда, когда участки непригодны для земледелия и включаются в территории лесного или водного резерва (+ земли запаса).

На сельскохозяйственных землях могут быть размещены промышленные предприятия – когда средняя кадастровая цена участков не выше аналогичных земель в конкретном муниципальном районе.

Сельскохозяйственные земли могут быть переведены в другую категорию, если необходимо исполнить международные обязательства или разместить на такой территории объекты обороны.

Копия акта направляется исполнительными органами в ГКН – в течение 5 дней. Сотрудники государственного кадастра, в свою очередь, должны уведомить Росреестр об изменениях в использовании участка – в течение 7 дней после получение извещения из ГКН. Переоформление считается осуществленным, когда изменение целей использования земель отражено в базе государственного кадастра.

Переоформление правоустанавливающих документов – договоров, свидетельства о собственности, не потребуется.

Процедура затруднена тем, что сельхозугодия остаются ценными землями. Ходатайство желательно составить при посредничестве опытного специалиста. Отказ в переводе земли может быть обжалован в судебных инстанциях.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

– это участки территории за чертой населенных пунктов, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства. К землям сельскохозяйственного назначения относятся :

• сельскохозяйственные пространства: пашни, сенокосы, пастбища, территории с многолетними насаждениями;
• зоны с местными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, постройками, необходимыми для производства и хранения сельхозпродукции.

Необходим потому, что использование земли не по целевому назначению запрещено российским законодательством (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы рассказывали в ). Сельскохозяйственные пространства подлежат особой охране как ресурс государственной важности.

Но возможен такой вариант событий, что качество, характеристики, более рациональные и экономически выгодные варианты использования участков со временем изменятся. Поэтому нередки случаи, когда оптимальным решением является изменение целевого назначения земельных участков.

Основания для перевода участков сельхозназначения в другую категорию :

1. изменение границы города или иного населенного пункта;
2. строительство промышленных объектов;
3. создание объектов здравоохранения и образования либо объектов культурно-бытового, социального назначения при невозможности иного варианта размещения;
4. консервация земель;
5. формирование ООПТ – особо охраняемой природной территории;
6. нахождение полезных ископаемых;
7. строительство автомобильных либо железных дорог, линий электропередач или связи; нефте-, газо- трубопроводов, иных подобных объектов;
8. размещение коммунально-бытовых объектов, если иные варианты размещения данных сооружений невозможны;
9. перемещение непригодных для дальнейшего сельскохозяйственного употребления территорий в состав лесного или водного фонда или земель запаса;
10. выполнение международных обязательств государства для оборонного обеспечения.

Физические и юридические лица главным образом заинтересованы в процедуре переведения земель сельхозназначения в земли населенных пунктов или в земли промышленности.

Однако такой перевод не всегда возможен. Если кадастровая стоимость земельного объекта вполовину и более превышает средний уровень стоимости по муниципальному образованию или территория является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем, то смена категории такого земельного участка не удастся.

Ходатайство имеет право подать правообладатель участка либо гражданин или юрлицо, представляющее его интересы.

Правообладателями выступают землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитута (о том, как оформляется аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства или частного лица, читайте , а из вы узнаете о нюансах заключения договора аренды таких земельных участков). Это могут быть как юридические лица, так и простые граждане.

Данный момент имеет очень большое значение, потому что если заявителем выступает ненадлежащее лицо, прошение будет отклонено без рассмотрения.

Подробная пошаговая инструкция

Как перевести участки сельхозназначения в другую категорию? Если возникла такая необходимость, первым делом нужно будет подать ходатайство. Перед этим следует убедиться в том, что данный участок находится на кадастровом учете и зарегистрирован как объект собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Помимо прошения, при обращении в уполномоченный орган понадобятся такие бумаги, как :

1. данные из государственного земельного кадастра со сведениями о земельном объекте;
2. копия паспорта гражданина либо выписка ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц;
3. данные из Росреестра;
4. заключение государственной экологической экспертизы, если предполагается изменение земли сельхозназначения на особо охраняемую природную территорию;
5. согласие собственника земли.

По действующим в стране законам заявитель собственноручно предоставляет только документ, подтверждающий личность, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ и согласие правообладателя участка.

Прочие же документы запрашиваются исполнительным органом государственной власти в органах и организациях, в распоряжении которых они находятся. Однако распространены ситуации, когда уполномоченные органы требуют от просителя предоставления всего пакета бумаг.

Составление ходатайства

В ходатайстве обязательно должны быть отражены :

• права собственности на землю;
• кадастровый номер объекта;
• настоящая категория земли;
• интересующая категория земли для перевода;
• причина, по которой изменяется целевое назначение сельскохозяйственного объекта.

Также указываются все приложенные документы, необходимы для осуществления сделки по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Стоимость и госпошлина

Госпошлина будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного объекта (о методике расчета стоимости участка сельскохозяйственного назначения, можно узнать ). Чтобы ее узнать, на сайте Росреестра можно получить в течение пяти дней выписку из государственного кадастра, либо подать заявку в многофункциональный центр.

Куда обращаться и подавать бумаги?

Рассматривать прошения об изменении целевого назначения земельного объекта уполномочены:

1. Правительство России, если речь идет о землях в государственной собственности.
2. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – в отношении территорий, находящихся в собственности субъектов России и земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности.
3. Органы местного самоуправления – если речь идет не о сельхоз землях.

Ходатайства по переводу сельхоз земель в другую категорию необходимо подавать либо в Правительство России, либо в органы исполнительной власти субъектов.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Прошение должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев при подаче его в исполнительный орган власти и до трех месяцев – Правительством России. Ответ должен быть получен в течение 14 дней со дня принятия решения .

В исключительных случаях, если требуется запрос в другие госорганы или органы местного самоуправления, уполномоченное должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на тридцать календарных дней, уведомив заявителя.

Регламент процедуры

После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.

Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы .

Что происходит дальше?

При положительном решении копия акта направляется в орган государственного кадастрового учета для обновления данных в разделе «категория земель».

Затем вносятся изменения в Росреестр и с этого момента перевод считается состоявшимся. Переоформление документов на право собственности на объект недвижимости в этой ситуации не требуется.

В каких случаях могут отказать и как с этим быть?

Если ходатайство подает ненадлежащее лицо, либо приложенные документы не соответствуют нормам, прошение отклоняется без рассмотрения в течение одного месяца. Причины перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию :

• если необходимая по закону экологическая экспертиза дала отрицательный результат;
• если в российском законодательстве имеется прямой запрет или ограничение на процедуру перевода;
• если заявленное целевое назначение не соответствует утвержденной документации территориального планирования.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения заявителем ответа; в случае упущения срока по уважительной причине, акт об отказе возможно обжаловать и за пределами этого срока. Четкого указания, подлежит ли обжалованию в суде возврат прошения без рассмотрения, в законе не дается.

Если земля сельскохозяйственного назначения была переведена в другую категорию с нарушением законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию:

Заключение

Изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения не так просто . Это возможно при достаточно веских причинах, соответствующих текущему российскому законодательству, и правильном оформлении всех необходимых документов.

Следует также иметь в виду последствия данного перевода: влияние на кадастровую стоимость земли и, как следствие, налог на нее. Если в отношении не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости объекта, то в отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5%.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Земли, выделенные под ведение сельского хозяйства, все чаще попадают под внимание тех, кто желает обзавестись загородным домом. Тем более что стоимость их дешевле, чем в черте населенного пункта. Вот только для использования сельхозземель по иному назначению их сначала нужно перевести в другую категорию по всем правилам российского законодательства.

Перевод в иную категорию регулируется ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, федеральными и местными законодательными актами. Процедура осуществляется только при наличии на то оснований, предусмотренных законом, грамотно оформленных документов на земельный участок и правильно составленного ходатайства, которое нужно направить в исполнительные органы.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:

• изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
• создание особо охраняемой природной территории;
• вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
• консервации надела;
• строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
• вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.

Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.

Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.

Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.

Помимо грамотно составленного ходатайства, в котором должны быть указаны причины и основания для перевода, понадобятся также следующие документы:

• удостоверение личности владельца участка;
• выписка из государственного земельного кадастра и реестра прав на недвижимое имущество;
• согласие владельца на перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую;
• заключение госэкологической экспертизы в случае необходимости.

Срок рассмотрения поданного ходатайства составляет 2 месяца при рассмотрении его органами исполнительной власти и 3 месяца, если оно было подано Правительству РФ. После вынесения решения составляется акт о переводе сельскохозяйственных земель в иную категорию или отказе в удовлетворении поданного ходатайства. Последнее решение может быть принято из-за существующих ограничений в законодательстве, отсутствия оснований, несоответствия требуемого целевого назначения территориальному планированию или отрицательного заключения экологической экспертизы. В любом случае акт рассмотрения дела должен быть направлен заинтересованному лицу в течение двух недель со дня его вынесения.

Обратите внимание!

Оспорить решение исполнительного органа можно в суде в течение трех месяцев со дня получения акта об отказе в переводе, однако сделать это без помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобных делах, будет очень трудно.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилое строительство

Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов. Такой перевод, согласно законодательству РФ, можно осуществить, только если присвоить участку категорию земель населенного пункта, на что, опять же, должны быть основания. Ими могут стать расположение угодья вблизи от границы населенного пункта по генплану, а также планирование резерва для развития территории населенного пункта и изменение назначения сельскохозяйственных зон на перспективу. В противном случае перевести надел в иной вид для получения разрешения на постройку на нем строительства будет практически невозможно и невыгодно.

Объясняется это тем, что сельскохозяйственные земли обладают самой дорогой кадастровой стоимостью, поэтому при переводе в другую категорию государство потеряет запланированный с этого угодья доход. Даже при доказанной необходимости перевода собственник должен будет возместить потери государству.

Для перевода участка в категорию, разрешающую жилищное строительство, нужен стандартный пакет документов.

Вам понадобится ходатайство установленного образца, выписка из кадастра, копия паспорта заявителя, письменное согласие на изменение и документ, подтверждающий право на земельный надел.

В ходатайстве необходимо указать имя, фамилию, отчество и место жительства физического лица либо наименование и расположение юридического лица, местоположение, площадь и кадастровый номер участка, перевод которого необходимо осуществить, категорию земель, которую необходимо присвоить и обоснования для этого, реквизиты правоустанавливающих документов на надел.

Подавать ходатайство может представитель заинтересованного лица. В акте, подтверждающем перевод земель сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны основания для проведения такой процедуры, кадастровый номер участка, его границы и площадь, а также тип земельного участка после перевода.

Обратите внимание!

Стоимость перевода сельхозземли в другую категорию будет зависеть от кадастровой стоимости участка, его размера, подготовки необходимой документации и проекта дома, а также необходимости организации экологической экспертизы.

На практике часто прибегают не к смене назначения сельскохозяйственных земель, если хочется возвести на них жилое строение, а к юридическому закреплению использования сельхозучастка под жилищное строительство. Но подобную процедуру можно осуществить, если сельскохозяйственная земля представляет собой дачный надел или участок для садоводства.

Перевести наделы сельскохозяйственного назначения в иной вид возможно лишь при наличии на то оснований, перечисленных в Законе №172-ФЗ, а также необходимого пакета документов.

Важно отметить, что инстанции, рассматривающие вопрос, вправе отказать заинтересованному лицу даже при неправильно составленном ходатайстве. Вот почему доверить процедуру по переводу сельскохозяйственного участка лучше юридической фирме, которая имеет обширный опыт работы в подобных делах и может решить все юридические проволочки.