Управляющая компания не принимает на обслуживание дом. Управляющая компания не делает перерасчет за коммунальные услуги Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

На чтение 4 мин.

Управлюящая компания ОАО “Домуправ”, в которой мы состоим, отказывается с нашим домом заключать договор на новый срок обслуживания. Опираясь на закон ЖК ст.161.Хотя, каждый год вешают объявления, что если договор на обслуживание не с кем не заключен, то обращаться именно к ним. Срок истекает 01.06.2010г. Объясняя это тем, что в нашем доме всего восемь квартир и им не выгодно нас обслуживать, т.к. перечисляеться мало средств установленного по тарифам на ремонт.

Нам ответили, что по приказу мэра города,от таких двухэтажных старых домов как наш “ОТКАЗАТЬСЯ” и предлагают создать товарищество самоуправления. Но дом построен 50 лет назад. За это время не было не одного капитального ремонта и замены труб. Стояки все ржавые, на них стоят хомуты, канализация перемотана простой изолентой. И это всё хотят оставить на плечи жильцов пенсионеров, в котором живут три участника ВОВ (хотя развёрнута программа помощи ВОВ, а тут всё наоборот). Заниматься самоуправлением некому, поскольку все жильцы пенсионеры.А другая управляющая компания отказывается брать наш дом на обслуживание из-за ветхости дома.

Нам так и не понятно, на каком основании издан приказ мэра города “Об отказе обслуживания двухэтажных домов”.

Подскажите, что нам делать в такой непростой для ситуации. Спасибо.

Ответы юристов

Здравствуйте, Светлана.

В соответсвии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Так же п.3 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом” Обязывает Органы местного сумоуправление на проведение конкурса по выбору управления многоквартирным домом: Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Вы можете обратится в суд и обязать органы местного самоуправления выбрать УК. ч.7 ст.161 ЖК РФ

Следовательно данный приказ прямо противоречит указанным выше нормам, Вам следует обратится в суд для признания данного нормативного акта противоречащим положениям закона, в частности: ЖК РФ;Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”.

Post Views: 209

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

• Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
• Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
• В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
• Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
• Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

реакции ноль.

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

Несмотря на то, что управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, ремонта не было много лет. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как заставить свою УК работать лучше или, если ничего не помогает, выбрать новую.

Кто за что отвечает

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет своих обязанностей, которые прописаны в договоре: недостаточное обеспечение жильцов коммунальными услугами, нарушение правил и норм пожарной безопасности, порча имущества по причине ненадлежащего состояния или обращения с внутридомовыми коммуникациями, говорит юрист компании LDD Никита Руднев.

В содержание имущество МКД входит также подготовка к отопительному сезону, поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализаций, своевременный вывоз бытовых отходов, уборка лифтов, придомовой территории, подъездов, межэтажных площадок, объясняет гендиректор управляющей компании PSN Home Александра Гулева. Кроме того, управляющая организация взаимодействует с поставщиками энергоресурсов, включая расчеты с ресурсоснабжающими компаниями.

Управляющая организация несет ответственность за работу своих сотрудников (сантехников, электриков), добавляет Гулева. Если собственник обратился за предоставлением дополнительных услуг, например, по выполнению сантехнических работ, ответственность за их качество возлагается на управляющую компанию. Оплату дополнительных услуг следует осуществлять на расчетный счет УК, а не оплачивать работы непосредственно сотрудникам. В таком случае на выполненную работу в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок, в течение которого исполнитель несет ответственность за недочеты и недоработки. Обычно срок гарантии составляет один год.

Стоимость услуг публикуется на официальном сайте управляющей организации, а также размещается в офисе УК на стенде информации. Хозяин квартиры может уточнить стоимость той или иной услуги непосредственно у работника УК, у которого при себе должны быть прайс-листы.

Куда жаловаться

Если жители недовольны работой управляющей компании, эксперты "ПИК-Комфорт" рекомендуют в первую очередь обратиться с письменным заявлением в УК с просьбой оказать услугу своевременно и требуемого качества.

"По нашему опыту, таким образом удается решить 85-90% обращений. Если управляющая организация проигнорирует обращение, то самый простой способ повлиять на качество ее услуг — это обратиться в надзорные органы и администрацию", — объясняют в "ПИК-Комфорт".

Собственники помещений имеют право высказать мнение, сообщить свои пожелания, замечания в работе сотрудникам диспетчерской службы или контакт-центра УК по телефону, напоминает Гулева. При этом следует уточнить номер, который присваивается каждому обращению или заявке, чтобы имелась возможность проконтролировать исполнение.

В основной части претензии необходимо указать, что именно, по мнению жителя, нарушает УК, какие функции не выполняет (лучше указать период нарушений), приложить фото или видео подтверждение, копии документов, актов, советуют специалисты "ПИК-Комфорт".

Можно действовать через порталы, например, "Активный гражданин" или "Добродел". Если такие способы не помогают, то нужно обращаться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. В случаях, если жителю нанесен материальный ущерб, например, на автомобиль упало дерево, тогда жителю придется решать проблему в суде.

В Госжилинспекцию чаще обращаются с просьбой провести проверку выполнения лицензионных требований УК при исполнении договора управления в части той деятельности, где выявлены нарушения, указывают эксперты "ЖКХ Контроль ". В Роспотребнадзор жалоба направляется, если в договоре управления есть условия, которые нарушают права собственников помещений как потребителей услуг ЖКХ, а также если нарушаются санитарные нормы и правила при содержании общего имущества.

А вот в прокуратуру уже идут, когда есть нарушения законодательства со стороны УК или в случае бездействия контролирующих органов.

Как поменять УК

Эксперты напоминают, что, если договориться с управляющей компанией об устранении нарушений невозможно, то собственники квартир могут принять решение о расторжении договора с УК на общем собрании. Одновременно на общем собрании они должны принять решение о способе управления, выборе новой УК и утверждении условий договора с вновь выбранной компанией. Также они могут принять решение о создании ТСЖ для самостоятельного управления домом. Если в доме мало квартир (меньше 30), можно перейти на непосредственное управление МКД. Это даст собственникам существенную экономию, отмечают в "ЖКХ Контроль".

Впрочем, по мнению экспертов "ПИК-Комфорт", не каждый собственник готов доверить свое имущество "соседям". Чаще всего жильцы делают выбор в сторону управляющей компании, так как она работает исключительно по лицензии и собственники могут контролировать ее действия.

Есть два способа выбрать управляющую компанию, продолжают эксперты "ПИК-Комфорт". Первый — это когда открытый конкурс по отбору управляющей организации проводят местные власти. Второй — это выбор УК в ходе собрания собственников. Для выбора новой УК жителям придется набрать большинство голосов "за", затем подать протокол голосования с подписями владельцев в ГЖИ.

Перед тем как выбрать новую УК, эксперты советуют изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании. "В любом случае советуем в первую очередь обращать внимание на управляющие компании, надежность и квалификация которых обеспечена сотрудничеством с застройщиком или девелопером, зарекомендовавшем себя с положительной стороны. Ориентиром выбора управляющей организации является предоставление комплекса услуг по обслуживанию дома, таких как: наличие расчетного центра, аварийно-диспетчерской службы, службы эксплуатации, закрепленной на объекте, менеджера по работе с жителями", — говорит Гулева.

Специалисты "ПИК-Комфорт" советуют обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами, добавляет Гулева. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Если речь идет о Москве, то дом может перейти под управление ГБУ "Жилищник". Это может произойти, например, в случае банкротства предыдущей УК. Сейчас в Москве до 60% фонда находится в управлении ГБУ "Жилищник". К работе ГБУ "Жилищник" предъявляются такие же требования, как к другим управляющим организациям. И способы обращения с заявлениями те же: письменное обращение, жалобы через порталы, исковые заявления и так далее", — отмечают в "ПИК-Комфорт".

Контроль за управлением

"ЖКХ Контроль " обращает внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

Чтобы заставить УК работать эффективнее, собственники помещений должны систематически осуществлять контроль за исполнения договора управления, отмечают в "ЖКХ Контроль ". В первую очередь для защиты своих интересов собственникам необходимо создать совет дома. Это должна быть группа инициативных собственников помещений дома, способная организовать работу по взаимодействию с УК в целях обеспечения успешного управления домом. Главное — надо выбрать из собственников дома инициативного, грамотного, готового отстаивать интересы собственников человека — председателя совета, ну и, безусловно, принять решение выплачивать ему ежемесячное вознаграждение. Ведь ему передается большая часть полномочий собственников по организации управления домом, а это подразумевает большие затраты как в материальном, так и в моральном плане.