Перевод нежилого помещения в жилое. Теория всего Решение суда нежилое помещение перевести в собственность
В удовлетворении требований о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение правомерно отказано, поскольку нежилое помещение, находящееся в собственности истца, расположено в санитарно-защитной зоне птицефабрики, а в указанной зоне не допускается размещение жилых домов.
Судебные решения, арбитраж | 02.02.2013 14:13:56
Требования об оспаривании решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости удовлетворены правомерно, поскольку судом установлено, что на момент перевода помещения из нежилого в жилое действующее законодательство не предусматривало необходимость составления акта, подтверждающего завершение перепланировки и окончание перевода помещения.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:40:17
Из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ следует недопустимость перевода жилого помещения в нежилое при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход, нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:27:42
В удовлетворении иска в части признания незаконным и отмены постановления администрации об отказе в принятии на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях отказано, так как жилое помещение, в котором зарегистрирована истец, непригодным для проживания не признано.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:26:13
Отказ компетентного органа в переводе жилого помещения в нежилое признан незаконным, поскольку истцом представлен проект перепланировки квартиры, сделанный организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ, а также заключение специализированной организации, в котором с учетом требований градостроительного законодательства, санитарных норм и правил содержится вывод о том, что перепланировка жилого помещения возможна.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 16:55:39
В удовлетворении исковых требований о признании права собственности отказано правомерно, поскольку доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и возможность оборудовать такой доступ отсутствует. Доказательств соответствия произведенной реконструкции требованиям, установленным законодательством, не предоставлено.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:48:51
В удовлетворении требований о признании помещений объектами жилого назначения отказано правомерно, поскольку истцы не являются собственниками спорных нежилых помещений, в связи с чем у них отсутствовали правовые основания для обращения с иском.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:27:55
В удовлетворении заявления о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое отказано правомерно, поскольку представленные истцом документы для перевода жилого помещения в нежилое не оформлены в установленном законом порядке, не соответствуют требованиям законодательства РФ.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:11:54
Дело по иску о признании недействительными постановления о переводе жилой квартиры в нежилую, разрешения на реконструкцию объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, прекращении деятельности магазина направлено на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку судом первой инстанции не установлено, в чьи полномочия входит принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, а также выдача разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 14:50:54
На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.
Что говорит закон
Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.
Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.
На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:
Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.
Помещение не должно быть частью помещения жилого.
Помещение не должно являться местом постоянного проживания.
Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.
Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.
Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:
Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.
Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).
Технический паспорт помещения.
Поэтажный план здания.
Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)
Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.
Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.
Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:
Отсутствие каких-либо из затребованных документов.
Предоставление документов в ненадлежащий орган.
Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.
Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.
И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.
Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.
Опыт "бывалых"
В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома.
Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.
Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.
Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой "инвестиционный взнос" незаконным, а сделку ничтожной.
Перевести жилое в нежилое - далеко не всем под силу
Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.
Решения судов, основанные на применении норм статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Ст. 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Судебная практика
- ...кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (...
Решение № 2-2777/2019 2-2777/2019~М-1881/2019 М-1881/2019 от 24 мая 2019 г. по делу № 2-2777/2019
Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что произведенное переоборудование жилого помещения в нежилое не противоречит положениям ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, санитарно-эпидемиологическим и строительно-техническим, а также противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или...
Решение № 2-515/2019 2-515/2019~М-321/2019 М-321/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2-515/2019
Сальский городской суд (Ростовская область) - Гражданские и административные
Дело № 2-515/2019 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 22 мая 2019 года г. Сальск Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Разиной Л.В. при секретаре Лысенко Е.Э., с участием пом. прокурора Жирниковой...
Решение № 2А-2639/2019 2А-2639/2019~М-2547/2019 М-2547/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2А-2639/2019
Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные
Дело № 2а-2639/2019 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 22 мая 2019 года г. Белгород Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе: председательствующего судьи Орловой Е.А., при секретаре Губаревой Л.О., с участием административного истца Ширяевой...
Решение № 2-261/2019 2-261/2019~М-231/2019 М-231/2019 от 14 мая 2019 г. по делу № 2-261/2019
Прохоровский районный суд (Белгородская область) - Гражданские и административные
Имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). На основании ч.1 ст. 22 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности и осуществляется...
Решение № 2А-3754/2019 2А-3754/2019~М-3143/2019 М-3143/2019 от 13 мая 2019 г. по делу № 2А-3754/2019
Прикубанский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) - Гражданские и административные
Спора в рамках рассматриваемого дела. Оценивая правомерность действий ответчика Администрации муниципального образования г. Краснодар, суд руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статей 22, 23 , 24, 36, 40 Жилищного кодекса РФ. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе, установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - ...
Решение № 2-2489/2019 2-2489/2019~М-1865/2019 М-1865/2019 от 8 мая 2019 г. по делу № 2-2489/2019
Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) - Гражданские и административные
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Согласно ч.1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Судом...
Решение № 2-2570/2019 2-2570/2019~М-1420/2019 2-2570А/2019 М-1420/2019 от 7 мая 2019 г. по делу № 2-2570/2019
Ленинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) - Гражданские и административные
Местного самоуправления. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения...
Решение № 2А-1557/2019 2А-1557/2019~М-729/2019 М-729/2019 от 25 апреля 2019 г. по делу № 2А-1557/2019
Ленинский районный суд г. Смоленска (Смоленская область) - Гражданские и административные
Допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Как предусмотрено ч.1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. На...
Что чаще всего мешает провести изменение статуса недвижимости – своеволие чиновников или технические параметры апартаментов? Перед многими собственниками возникает вопрос – возможно ли оформить апартаменты в статус жилой недвижимости, и если да - как это сделать.
Редакция портала сайт предприняла попытку разобраться в том, зачем это может понадобиться обитателям жилья с «сомнительным» статусом и предлагает читателям ознакомиться с условиями проведения этой процедуры.
На российском рынке застройщики предлагают потенциальным покупателям не только квартиры, которые имеют статус жилой недвижимости, но и апартаменты – жилье, которое такого статуса не имеет. Несмотря на статус нежилой недвижимости, апартаменты пользуются популярностью, поскольку имеют некоторые преимущества перед квартирами.
Преимущества апартаментов
Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах) . Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила , которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.
В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений) , то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе , есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам , используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет , как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению , для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.
Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства
В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.
Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют) . Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.
Условия для изменения статуса жилья
Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.) , нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно) , звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.
Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.
Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.
Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.
Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?
Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:
Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам , в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.
Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.
- Апартаменты не соответствуют требованиям . В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру) . Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.
Соответственно, такой проект городские власти не одобрят , и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.
К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).
Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.
С чего начать: юридическая сторона вопроса
Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:
- Получить право собственности на жилье , если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик) , а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.) . Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.
Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом сайт, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.) . Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.
Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это - Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности) , копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям) . Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже) .
Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус
Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.
Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом) , эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ) , а также паспорт.
После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.
Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент) . Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ) , который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.
Оформление изменений в Росреестре
Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.
Заключение
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости . Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Ирина Васильева
(Жиров А.)
(«Жилищное право», 2011, N 12)
ПРАВОВОЙ СТАТУС АПАРТАМЕНТОВ: АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Жиров Алексей, практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law».
Слово «апартаменты» уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимости. Однако их правовой статус у некоторых специалистов до сих пор вызывает сомнения.
Разобраться в плюсах и минусах нового формата недвижимости, а также определить его статус и причины возникновения возможных судебных споров мы постараемся в данной статье.
С правовой точки зрения понятие «апартаменты» очень скудно расшифровывается и используется действующим законодательством.
Согласно ныне утратившему силу Приказу Ростуризма от 21.07.2005 N 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» под апартаментом понимался номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование.
В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 N 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.
Таким образом, согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения.
Данные выводы подтверждаются и судебной практикой.
Так, например, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах.
Таким образом, апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Иными словами, апартаменты — это комфортабельные номера в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т. п.), оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Но это с правовой точки зрения. На практике, по словам специалистов, можно выделить четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели. Первые три вида этой недвижимости сдаются в аренду на разных условиях — как в краткосрочную, так и в долгосрочную. Всем проживающим вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля. Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность.
ПРИЧИНЫ ПОЯВЛЕНИЯ АПАРТАМЕНТОВ В РОССИИ
Основной причиной появления апартаментов в России, в частности в Москве, является дефицит площадок под жилую застройку, сложная транспортная ситуация в городе и не восстановившийся после финансового кризиса спрос на офисные помещения. С одной стороны, наступивший «ледниковый период» на рынке офисной недвижимости, с другой — Постановление Правительства г. Москвы N 714-ПП, запрещающее точечное строительство, вынуждают застройщиков вместо возведения бизнес-центров искать обходные пути для сохранения инвестиций, вложенных в начатое строительство. Переход к формату апартаментов является для них своеобразным спасением. Девелоперы превращают офисное здание в небольшие блоки, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями для комфортного проживания, и сдают их в аренду либо продают. Управляют зданием и предоставляют гостиничные услуги, как правило, специализированные организации — управляющие компании (Hyatt, Hines и др.).
Таким образом, в рамках одного проекта застройщикам удается сочетать офисные, торгово-развлекательные и жилые площади. Однако жилыми апартаменты могут называться только условно.
ОТЛИЧИЕ АПАРТАМЕНТОВ ОТ КВАРТИРЫ
Главное отличие апартаментов от квартиры — разный юридический статус.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т. е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т. п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения), в отличие от места жительства, под которым согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.
Судебная практика по поводу статуса гостиницы (апартаментов) также однозначна.
Так, ФАС Уральского округа (Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010) была рассмотрена жалоба индивидуального предпринимателя о признании сделки (договора аренды) ничтожной. Между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым был передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома. Целевое назначение объекта — гостиница.
Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Принимая во внимание нормы статей 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения — к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования.
Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.
МИНУСЫ АПАРТАМЕНТОВ
Такие минусы апартаментов, как статус нежилого помещения, а также отсутствие возможности постоянного проживания (возможности регистрации), вовсе не пугают потенциальных покупателей, поскольку они довольно специфичны: это сотрудники иностранных компаний, бизнесмены, которые большую часть времени проводят в командировках, топ-менеджеры крупных компаний, для которых особое значение имеет месторасположение комплекса и гостиничный сервис, а проблема прописки, напротив, не актуальна. Интерес к апартаментам проявляют также покупатели, у которых уже есть жилье, нередко даже не одно.
Одной из особенностей апартаментов при их приобретении является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.
В вышеупомянутом решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 по делу о признании недействительным соглашения об отступном отмечено, что «…условиями рассматриваемого договора не было предусмотрено, что участник долевого строительства, наряду с причитающимся ему апартаментом, приобретает право общей долевой собственности на иные, отдельно стоящие объекты недвижимости, включая клубный дом. Напротив, пунктом 3.1 договора от 07.09.2007 было предусмотрено, что любые иные помещения, расположенные вне апартамента, в том числе технического, подсобного, вспомогательного и прочего назначения, а также вне иных апартаментов, не являются предметом данного договора, а право собственности на эти помещения приобретает застройщик.
Суд не находит, что данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства РФ, а именно статьям 36 — 38 ЖК РФ, поскольку на момент заключения этой сделки между истцом и соответчиком апартамент не рассматривался ими как жилое помещение — квартира, а здание, в котором располагались апартаменты, — как многоквартирный дом. Вышеуказанные правовые нормы регламентируют правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут применяться в отношении иных нежилых объектов недвижимости…».
Кроме того, минусом для владельца апартаментов является возможность обращения взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на нежилое помещение. Согласно статье 79 указанного Закона взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.
ПЛЮСЫ АПАРТАМЕНТОВ
Помимо минусов у апартаментов есть и свои плюсы. Владельцы недвижимости получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя много времени на поездки, пользоваться услугами торгово-развлекательных заведений, которые могут быть частью многофункционального комплекса, а также полным гостиничным сервисом и всем спектром коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.
Еще один плюс — свобода в оформлении помещения. Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.
Кроме того, категория нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.
Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Например, в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 16.03.2004 N А05-9138/03-28 и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 указывается, что «…Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен обязательный перевод жилых помещений для их использования в предпринимательских целях». То есть офис можно организовать только в нежилых помещениях.
ОСОБЕННОСТЬ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ
Отдельной строкой хотелось бы указать на одну особенность судебной системы России, с которой приходится сталкиваться истцам при подаче исковых требований о признании права собственности на апартаменты ввиду их статуса нежилых помещений.
На практике нередки случаи, когда арбитражные суды и суды общей юрисдикции отказывают истцам — физическим лицам в признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на неподведомственность спора данному суду.
Так, например, гражданин Ф. обратился в Люблинский районный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение (апартаменты) и машино-место в офисно-деловом центре.
В определении о прекращении производства по делу суд указал, что из иска гражданина Ф. к ООО усматривается, что данный спор по своему характеру связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку заявлен о правах на нежилое помещение, которое не может использоваться в иных целях, что следует из условий самого инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и фирмой, в рамках которого осуществлялось строительство именно офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами на земельном участке.
Президиум Московского городского суда (Постановление от 08.07.2011 N 44Г-126) отменил определение Люблинского районного суда города Москвы, отметив следующее: «…в соответствии со статьей 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
В надзорной жалобе гражданин Ф. ссылается на Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2011, которым производство по аналогичному делу по иску гражданина Д. о признании права собственности на нежилое прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
В ситуации, когда Арбитражный суд прекратил производство по аналогичному делу, следует исходить из того, что Европейский суд по правам человека, рассматривая дело «Безымянная (Bezymyannaya) против Российской Федерации», указав на факт нарушения в деле заявительницы пункта 1 статьи 6 Конвенции, отметил недопустимость ситуации, при которой национальные суды, отказываясь рассмотреть дело в силу предполагаемых ограничений их подведомственности, фактически оставляют заявителя без какой-либо вины с его стороны в судебном вакууме.
Таким образом, учитывая, что данное дело находилось в производстве Люблинского районного суда г. Москвы с октября 2010 года и прекращение производства по делу преградило доступ гражданину Ф. к правосудию и привело к нарушению его конституционных прав, Президиум Московского городского суда приходит к выводу о том, что определение суда нельзя признать соответствующим нормам гражданского процессуального права, в связи с чем указанное определение вместе с оставившим его без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.02.2011 подлежит отмене».
Таких случаев прекращения производства по делу среди судов общей юрисдикции очень много.
Комментирует юрист Татьяна Бекренева
Следует согласиться с автором статьи в том, что в настоящий момент в действующем законодательстве понятие «апартаменты» четко не регламентировано. Несмотря на то что этот вид недвижимости существует в России давно, о его преимуществах и недостатках известно немного. Однако признать, что «согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения», вряд ли можно. Думается, что данный вывод автора несколько ошибочен и противоречит действующему законодательству РФ. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Автор, ссылаясь на Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 N 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011), подчеркивает, что апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м. Термин «высшая категория номера» имеет отношение к характеристике номера в гостинице (отеле), исходя из системы классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения. То есть этот квалифицирующий признак степени качества для определения состояния классности гостиницы, отеля относится именно к определению класса гостиницы, но никак не к определению понятия недвижимости как объекта права. Допуская терминологическую путаницу в определениях недвижимости, автор вводит в заблуждение читателей, хотя признает, например, такой формат недвижимости, как кондо-отели, в которых апартаменты являются обособленным объектом недвижимости, поскольку могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц.
Кондо-отели, апарт-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней (апартаменты), которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Развитие форматов апарт-отелей и сервисных апартаментов связано в том числе со спецификой и рисками гостиничного бизнеса. Сдача хотя бы части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отеля) снижает риски недозагрузки номерного фонда, позволяет получать стабильный прогнозируемый доход, снизить фактор сезонности. Кроме того, апарт-отель не требует значительных общественных зон и помещений (ресторанов, конференц-залов), что необходимо для традиционных отелей. Для него не столь критично расположение на первой линии, а стандарты обслуживания, как правило, не такие жесткие. Но российским действующим законодательство такая классификация апартаментов не предусмотрена, нет действительно четкой правовой регламентации, что относить к апартаментам, следует ли признать данные объекты недвижимости нежилыми или жилыми объектами?
Что касается вопроса, относятся апартаменты к жилым помещениям или это все-таки нежилые помещения, следует отметить позицию налоговиков. Так, например, с точки зрения налогообложения в части права на получение налогоплательщиком в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением. В журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (N 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И. В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты» (кстати, в переводе с французского языка это слово означает «квартира»). В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Статьей 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие «жилое помещение», к которому в том числе относятся жилой дом, его часть, квартира и комната. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, для целей применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, пригодные для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Статьей 15 ЖК РФ также установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение данного требования Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Судебная практика по поводу отнесения гостиниц (если, конечно, согласиться с автором статьи о равнозначности понятий «гостиница» и «апартаменты») к разряду жилых помещений или объектам недвижимости нежилого назначения тоже сложилась неоднозначная, хотя автор утверждает обратное.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 30.10.2008 по делу N А56-5119/2008 о взыскании недоплаты земельного налога с ОАО «Выборгский судостроительный завод» считает, что при исчислении налога по спорному земельному участку, занятому гостиницей, оно не имеет права в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю» и подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ применять пониженную ставку налога, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, хотя суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика, сославшись на статью 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, посчитав гостиницы относящимися к жилищному фонду коммерческого использования. Кассационная инстанция считает ошибочным, а потому подлежащим отмене решение суда о признании недействительным решения налогового органа в части доначисления земельного налога, соответствующей суммы пеней и привлечения указанного общества к ответственности по эпизоду, связанному с исчислением налога по земельному участку, на котором расположена гостиница, в размере свыше трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа.
ФАС Северо-Западного округа указал, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда (кроме гостиниц-приютов) и поэтому общество не имеет права при исчислении налога за землю за 2004 год и земельного налога за 2005 год по земельному участку, на котором расположена гостиница, применять пониженную ставку налога. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, в частности, выделен жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Гостиницы имеют иное функциональное назначение, помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.
А вот в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.09.2009 N КА-А40/6263-09 указано, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду. Так, по мнению ИФНС, организация занижала налог на землю под зданием общежития. Как установлено судами, Постановлением главы города Каменск-Уральского от 17.12.1997 N 1710 налогоплательщику (ОАО «СУАЛ» в части филиала «УАЗ-СУАЛ») предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Попова, 5, площадью 3048 кв. м, занимаемый зданием общежития. Указанное общежитие используется для временного проживания работников ОАО «СУАЛ» в период их работы, службы или обучения. Вопреки доводам налогового органа о том, что здание общежития не относится к жилищному фонду и используется для оказания гостиничных услуг, кассационная инстанция сделала вывод о том, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду, и отклонила вывод налогового органа о неуплате обществом земельного налога.
Стоит признать, что действующим законодательством действительно недостаточно точно регламентирован вопрос о статусе апартаментов. Апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей, общежитий, но и в составе различных бизнес-центров, иных офисных зданиях ведомственного значения. Сегодня, например, в Москве они имеются в комплексе «Москва-Сити», в Центре международной торговли (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс», гостинице «Волга». Такой проект, как жилой дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22), тоже представляет собой комплекс апартаментов. Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 N 490, гостиница же представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг. То есть это имущественный комплекс, в составе которого могут находиться отдельные обособленные объекты в виде квартир — апартаментов. Так почему же законодательно не закрепить за апартаментами статус объекта недвижимости, предназначенного для самостоятельного использования? Вероятно, правоприменительная практика приведет к тому, что этот вопрос законодательно все-таки найдет разрешение и апартаменты будут официально признаны самостоятельными объектами недвижимости жилого назначения, которые могут располагаться в различных многофункциональных имущественных комплексах и обладать качеством оборотоспособности.
——————————————————————